Será que obras no entorno valorizam uma região mesmo?

Quando o Brasil vivia os ares de uma Copa do Mundo em poucos anos, o mercado imobiliário da zona leste viveu um boom poucas vezes visto em décadas. Houve, sim, investimento público para a construção de uma malha viária que, no fim, não chegou nem perto do que se imaginava - mais, do que seria necessário, mesmo sem Copa.

Outro fenômeno foi a valorização dos imóveis no entorno do futuro estádio do Corinthians, em Itaquera, principalmente na Cohab. Chegou mais longe, pois unidades em Parque do Carmo e até em São Miguel Paulista se valorizam em razão da vizinhança. Também se anunciaram muitos lançamentos, mas grande parte só ficou no papel. Isso, sem contar, a promessa de hotéis, shoppings etc.

Voltando um pouco antes e dando uma volta pela cidade. Toda vez que se fala na construção de uma estação do Metrô, de um novo shopping, a região em que isso pode ocorrer fica em polvorosa. Assim como os mercados e os agentes que atuam nessas localidades. Na década de 1970, quando começaram a serem construídas e inauguradas as primeiras estações de metrô na cidade, o mercado viveu uma verdadeira ebulição. Depois de passado o trauma das desapropriações (diga-se de passagem, existem brigas ainda hoje), as ruas e bairros nos quais esses espaços foram construídos cresceram, progrediram e valorizaram. A zona norte é o exemplo mais forte disso. Bairros em que há estações de metrô são, hoje, os mais caros da região e estão entre os que têm o metro quadrado mais valorizado.

Em se falando de zona norte e novos bairros valorizados. Um exemplo disso é o Jardim São Bento, próximo à Casa Verde. O bairro surgiu não faz muito tempo e é um dos mais caros da cidade, com casas de altíssimo padrão. Está perto das pistas do Campo de Marte e sofre com o barulho das aeronaves. Pior, no último final de semana, um acidente grave vitimou sete pessoas. Um avião de médio porte não conseguiu levantar voo e caiu em cima e uma casa. Os moradores conseguiram sair a tempo. Nesse caso, o Campo de Marte já existia e as casas de alto padrão vieram décadas depois. Não dava para imaginar essa tragédia. Ou daria? As regiões de Congonhas e Cumbica, em Guarulhos, têm esse mesmo problema.

A zona sul vive um momento muito parecido com isso. O fechamento da Ceagesp e a construção de um novo entreposto na zona sul tende a fazer com os imóveis se valorizem. Além disso, muitos terrenos, hoje desocupados e desinteressantes, devem ser vistos com olhos de empreendedorismo e investimentos, com novas destinações, como locais para empresas de logísticas, por exemplo.

O local onde hoje está a Ceagesp mesmo. Há projetos para grandes empreendimentos com unidades corporativas e residenciais, tal qual aconteceu e acontece com o Panamby, um pouco mais a frente. Além disso, já começam a ser planejados novos empreendimentos em terrenos vizinhos. Ou seja, o mercado não para e enxerga oportunidades - quando não as cria.

É claro que essa moeda tem dois lados. O progresso e a valorização podem ser festejados por um lado do mercado. Mas, ao mesmo tempo, defenestrado por outro, como moradores antigos, por exemplo. Aqueles que tiveram, em um passado não muito distante, seu interesse despertado por uma ou outra região exatamente pelo sossego, tranquilidade e até por uma vida bucólica em meio à bagunça da megalópole. Esses podem não gostar, pois têm seu status quo alterado.

Enfim, todos os lados colocados em uma balança podem não dar uma visão clara. Pesa mais o lado de que olha. O mercado verá novas e importantes alternativas; os novos moradores, o que pode ser um upgrade de moradia e negócio; os antigos até podem ver um progresso, mas os mais saudosistas entenderão como uma invasão. Não há lado certo, mas a necessidade de uma boa dosagem de equilíbrio.